Mietendeckel

Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Berlin)

Der Berliner Senat hat im Oktober 2019 einen neuen Gesetzesentwurf vorgelegt, der Ende Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus beschlossen wurde. Das Gesetz ist zum 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Der sogenannte Mietendeckel friert die Mietpreise für die nächsten fünf Jahre ein. Was sich mit der Einführung des Mietendeckels ändert, lesen Sie hier:

Mietendeckel in Berlin: Was ist der Hintergrund?

Wer sich derzeit in der Hauptstadt nach einer neuen Mietwohnung umsieht, bekommt hautnah zu spüren, wie stark die Mieten in Berlin in den letzten Jahren angezogen haben. Damit sich dieser Trend nicht ungehindert fortsetzt und die Mieter eine Verschnaufpause von den ständigen Erhöhungen einlegen können, hat sich der Berliner Senat für eine Deckelung der Mietpreise ausgesprochen. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ist zum 23. Februar 2020 in Kraft getreten und soll ab diesem Zeitpunkt fünf Jahre lang gelten. Auch wenn die verfassungsrechtliche Prüfung noch aussteht und verschiedene Gerichte bereits Urteile getroffen haben: Das Gesetz ist gültig und einzuhalten, so die Aussage der Berliner Senatsverwaltung . Während sich Experten aktuell noch darüber streiten, ob der Mietendeckel rechtlich zulässig ist, wird er in Umfragen von der Mehrheit der Bürger befürwortet.

 

Bei welchen Wohnungen greift der Mietendeckel?

Der Mietendeckel betrifft einen großen Teil der Berliner Mietwohnungen: So soll sich das Gesetz auf rund 1,5 Millionen Wohnungen - rd. 90 % aller Mietwohnungen - auswirken. Vom Mietenstopp ausgenommen sind Wohnungen,

  • die aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau kommen („Sozialwohnungen“),
  • für deren Modernisierung bzw. Sanierung Mittel öffentlicher Haushalte gewährt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen,
  • Wohnheime und Trägerwohnungen sowie
  • Neubau-Wohnungen, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren bzw.
  • Wohnungen, die mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellt wurden.

 

Mietenstopp – wie hoch dürfen Mieten in Berlin maximal sein?

Das Gesetz sieht vor, dass der Mietenstopp rückwirkend gilt: Demnach müssen Berliner Mieter maximal die Nettokaltmiete mit Stand vom 18. Juni 2019 bezahlen. Auch Staffel- und Indexmieten werden ab diesem Zeitpunkt eingefroren. Lediglich die Inflationsrate kann zu einem gewissen Grad ausgeglichen werden: So dürfen die Mietpreise ab 2022 jährlich um 1,3 Prozent angehoben werden.

Dies gilt allerdings nur, wenn die Miete nach dem Inflationsausgleich immer noch unter einer definierten Obergrenze liegt: Je nach Lage, Alter und Ausstattungsmerkmalen wurden für Berliner Wohnungen maximal zulässige Mietpreise festgelegt. Diese können in der Mietentabelle der Berliner Senatsverwaltung eingesehen werden. Einige Beispiele:

  • Für eine Wohnung, die bis zum Jahr 1918 erstmals bezugsfähig war und die mit Sammelheizung und Bad ausgestattet ist, darf eine Nettokaltmiete von maximal 6,45 Euro pro Quadratmeter erhoben werden.
  • Eine zwischen 1965 und 1972 erstbezogene Mietwohnung mit Sammelheizung und mit Bad darf höchstens 5,95 Euro kosten.
  • Für eine vergleichbar ausgestattete Wohnung, die zwischen 2003 und 2013 gebaut wurde, dürfen hingegen bis zu 9,80 Euro veranschlagt werden.

 

Gilt der Mietpreisdeckel nur bei Neuvermietung?

Vom Mietpreisdeckel können nicht nur Neumieter profitieren, auch in bestehenden Mietverhältnissen kann der Mietenstopp greifen. Denn in beiden Fällen dienen die oben genannten Mietobergrenzen als Orientierung. Wer eine Wohnung neu bezieht, muss prinzipiell höchstens die Nettokaltmiete zahlen, die der Vormieter bis Mitte Juni 2019 gezahlt hat – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze. Sprengt diese die nach Lage, Erstbezugsjahr und Co. festgelegte Obergrenze, kann sie entsprechend gekappt werden.

Wer bereits seit Längerem in seiner Wohnung wohnt, soll eine Absenkung seiner Miete beantragen dürfen, wenn sie die Obergrenze um mehr als 20 Prozent übersteigt (Kappung auf 120 Prozent des Wertes gem. Miettabelle). Je nachdem, ob sich die Wohnung in einfacher, mittlerer oder guter Lage befindet, werden bestimmte Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes soll das Verbot überhöhter Mieten wirksam werden. Verstöße durch die Vermietenden gegen das Gesetz können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Hinweis: Das Gesetz sieht vor, dass die Nettokaltmiete bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/m² angehoben werden darf. Dies ist nur zulässig, wenn die Miete für eine Wohnung mit moderner Ausstattung zuvor besonders niedrig lag (< 5 Euro/m²). Zudem dürfen Modernisierungsmaßnahmen mit bis zu 1 Euro/m² auf den Mieter umgelegt werden. Für darüber hinausgehende Modernisierungskosten sollen Immobilieninhaber Fördergelder beantragen.

Mietendeckel oder Mietpreisbremse – worin liegt der Unterschied?

Bereits im Jahr 2015 wurde auf Bundesebene die Mietpreisbremse eingeführt, die auch in Berlin und Brandenburg angewendet wird. Zwar wurden die Regelungen erst Anfang 2019 verschärft – dennoch halten viele Politiker und Experten die Mietpreisbremse nicht für ausreichend, um ein übermäßig hohes Mietpreisniveau  zu unterbinden.

 So greift die Mietpreisbremse im Unterschied zum Mietendeckel nur im Fall der Neuvermietung: Der Mietpreis darf den ortsüblichen Spiegel demnach um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen (eine erste Orientierung über durchschnittliche Angebotspreise in der Umgebung gibt Ihnen der Mietpreis-Check). Bestehende Mietverhältnisse werden somit nicht durch die Mietpreisbremse abgedeckt. Auch wenn Ihr Vormieter bereits einen Quadratmeterpreis gezahlt hat, der deutlich über dem üblichen Preisniveau lag, haben Sie als Nachmieter das Nachsehen. Ähnliches gilt bei Modernisierungen: Wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, greift die Mietpreisbremse nicht. Der Vermieter darf dann einen Quadratmeterpreis veranschlagen, der die ortsübliche Miete deutlich übersteigt.

Welche Auswirkungen hat der Mietendeckel für Vermieter?

Für Vermieter kann der  Mietendeckel weitreichende Folgen haben. Indem die in der Neuregelung beschlossenen Höchstwerte für Mieten in vielen Fällen deutlich unter dem üblichen Marktniveau liegen, drohen Vermietern mitunter erhebliche Mieteinbußen. Dies gilt nicht nur für die Neuvermietung, bei der Wohnungen vielerorts nicht mehr zum aktuellen Marktpreis angeboten werden können, sondern betrifft auch bestehende Mietverhältnisse. Selbst aufwendige Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in einem begrenzten Rahmen umgelegt werden, sodass entstehende Kosten möglicherweise nicht gedeckt werden können. Darüber hinaus werden Vermietern umfangreiche Auskunftsverpflichtungen, sowohl gegenüber Behörden als auch Mietern, auferlegt. Bei Verstößen gegen den Mietendeckel muss mit hohen Bußgeldern gerechnet werden.

 

Juri Kaiser, Leiter Vertrieb Bestandsimmobilien BSK Immobilien:

„Durch den Mietendeckel stellen sich immer mehr Vermieter die Frage, ob sich eine Neuvermietung überhaupt noch lohnt. Hier wird die BSK Immobilien oft zu Rate gezogen. Ein Blick auf eine kurze Modellrechnung hilft oft bei der Entscheidungsfindung:

Miete / Jahr

6.105,60 €

Wohnfläche

80 m²

max. Miete pro m²

6,36 €

Kaufpreis pro m²

5.000,00 €

Miete / Monat

508,80 €

Verhältnis Kauferlös
zu Mieteinnahmen

66 Jahre Vermietung notwendig,
um Kauferlös zu erzielen

Fazit: Der Verkauf der Immobilie ist sinnvoll und der Erlös kann dann wiederum gewinnbringend bei der Sparkasse angelegt werden.

 

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